[摘要] 40+人讨论8小时，对开封楼市的近百个疑问进行了讨论分析，在此给大家做以分享。
端午放假归来的前两个工作日，感谢近40+阅读者捧场，关于开封楼市，共计探讨时长约8个，涉及问题近百余个。感谢本次活动的赞助商：恒大帝景
恒大帝景9800元/平方米4.70分八大街以西，安顺街以南400-176-0760 转 611622，蓝城诚园。闲话不多扯，我把问题简单归纳为几个大类，进入主题，回顾一下。
1、开封房价的涨跌，下半年是否会涨，五年之内是否会涨，上涨幅度多少。
对于开封的房价，未来持续上涨是大部分的意见。以开封新区高层目前将近10000元/㎡的均价，五年之内普遍认为可以上涨到12000-13000元/㎡。乐观者认为会涨到15000元/㎡，上涨的幅度以前两到三年以稳为主，到第四年或第五年大幅度上涨。悲观者认为开封房价的会跌，原因包括房地产税，供求关系，市场流动等。
对于开封房价上涨的原因，与会者的意见如下：
a、地价上涨，坊间流传的小道消息，关于开封新区的土地，未来将继续上涨，楼面价按容积率2.2计算，预计可以达到4000元/㎡左右。
b、产品升级，全面进入改善型产品时代，包含高层产品。产品的升级，也促使开封的房价进一步提升。
c、郑州客户的外溢。目前开封新区置业的郑州客户比例逐步增高，且从现入住的部分小区，白天郑州上班，晚上开封居住的客群亦不少见。
2、关于开封发展的格局，未来的重心和次重心在哪里？
高手总是在民间，开封当下的格局，可以用“东穷西富南乱北荒中不通”来形容。这个观点抛出来的时候，引起了诸多的赞同。在座的亦是开封的众多，所以并没有地域歧视的意思。
开封未来的重心在于开封新区，城市向西是主流。向西是郑东新区，向南是航空港。向北是黄河，向东是商丘，留给开封发展的空间并不多。更何况，无论是自贸区，还是郑汴新区，所有的区域导向和政策都已经为城市发展指明了意义。
有一个待证明的观点，开封向南，究竟有多大潜力？火车站区域，南柴屯+丰收岗+南郊乡，万科清明上河城，朱仙镇+西姜寨。
3、汴西湖之后，下一个房地产热点在哪？郑开大道之后，下一个房地产热点是哪？
开封西区有3个湖，汴西湖，中意湖，运粮湖。其中，目前汴西湖已成型，汴西湖区域房价的增长幅度，汴西湖区域地价的增长幅度，大家已了然于胸。作为开封房价区域的汴西湖，依然具备上涨空间，但是购房门槛也在逐步提高，基本上已经是刚需承受不起的区域。或者说，整个开封新区，都已经是刚需承受不起的区域。
汴西湖之后，中意湖是政务+商务，运粮湖是文旅+生态。目前中意湖仅有恒大帝景恒大帝景9800元/平方米4.70分八大街以西，安顺街以南400-176-0760 转 611622，未来新盘还有盛世宝隆，如果把中意湖和CBD中轴带延伸开来，还有蓝城诚园等。对于恒大帝景，投资与居住价值都得到了认可，都在遗憾2016年没有在恒大帝景买房，然而遗憾只能是遗憾。运粮湖区域，目前还处于规划建设阶段，但考虑到汴西湖的房价上涨，运粮湖亦值得期待，更何况区域内至少5所学校入住。但不乏老开封，认为这个区域仍然有些偏，在短期内难以形成气候，生活条件不够便利，总之就是，别想骗我去十四大街。
郑开大道之后，有两个热点，一个是复兴大道，目前的热度，不亚于开封新区。诸多百强杀入，包括富力，碧桂园&保利&雅居乐，康桥等。还有一个热点在于东京大道接驳高铁站版块（包括中南林樾+建业+永威），目前价值还待证明。另一个有潜力的是华夏大道，但这个区域需要万科清明上河城的带动，总之就是，复兴大道等了郑开大道多少年，华夏大道还要等复兴大道多少年。
4、未来的新区中心是在金明广场还是集英街还是汴西湖？橄榄城是否还有投资价值？
大多数人把新区中心选在了汴西湖区域，即1-3大街，这并不是因为万达的广告词，万达广场就是城市中心。目前的开封新区，6大街以东区域是繁华已现，繁华可期。6大街向西的CBD片区目前仍在建设当中，未来成型以后，1-3大街城市中心的地位会愈发明显。
的新区追随者，一无例外的在森林半岛和橄榄城都有房。作为目前仍在售的千亩大盘橄榄城，很多人依然在关注在售房源和二手房。就二手房来讲，目前听到的几个报价，确实足够震撼，临湖高层1.3万/㎡起，其它位置0.95-1万/㎡起（毛坯），对于这个二手房的报价，多数人认为是偏高的，这中间的利润很大一部分即没有被卖房者获取，也属于购房者额外支付的。大多人亦建议的是，能用两包烟搞定物业的事，就给自己省点钱吧。这也反映了一定程度上，对于当初3000-5000元/㎡购入的橄榄城，卖房者的心理预估并没有市场上流传的那么高。
5、如何看童世界？
对于开封来说，童世界这是一个有百利而无一害的项目。
开封的文旅产业需要提升，也需要拉动，而眼下来看，愿意投资并且具备这个能力，对于开封来讲也只有建业，恒大等。童世界建成以后，预期辐射500公里，这个辐射范围抛开不讲。最现实的是，拉动河南全省的人到开封。对于开封旅游有什么好处？当在恒大童世界能多呆1-2天的时候，开封的旅游天数将会得到全面的提升，打破现有的一日游的尴尬的局面。当人们愿意住下来，这座城市的支柱产业旅游业的综合收入会更多的摆脱对门票的依赖，对餐饮的依赖，从而获得一个更广泛的空间。
作为地产人和购房者最关注的文旅城项目，也得到了诸多的讨论。
一是关于备受关注的恒大文旅城的开盘报告。
二是以地产人+购房者的角度，对恒大童世界开盘前的营销动作做了次局外人的复盘。
更多观点，不在文章中表述。
6、如何看待开封洋房？
与会者的个观点，不是所有的多层都叫洋房。
越来越多的购房者已经步入专业化，且能买的起洋房的人也正在年轻化。西湖边有些特别大牌的楼盘，看起来品牌知名度很高的那种，在接待客户上，上来先问是郑州的不？对于年轻的也不理不睬。说真的，刚开始的绿城桃李春风不是这样的。更何况，这座城市，正在进入棚改，你应该懂得这座城市的土豪。不要用眼光，来判断你的购房者。
但尽管如此，绿城桃李春风依然得到众人的赞赏。
对于开封洋房来说，有三个大区域，个是汴西湖区域，第二个是古城区域，第三个是其它区域。汴西湖区域，三大项目，如绿城，海马公馆
海马公馆9800元/平方米3.92分东京大道与第一大街交汇处0371-23232277，郑开橄榄城
郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674。很多人在提及橄榄城和海马等项目的时候，觉得海马的品质更高，对于购房者和业内来说，这都是公认的事实。但如果考虑到地价的因素，海马公馆依然在享受地价红利，而郑开橄榄城已经进入600万起。所以，对于未来的海马公馆，绿城桃李春风来说，地价也会决定他们未来的产品。当你想明白这点的时候，可能你又要奔赴在买洋房的路上了。
古城区是有未来的，受制于限高因素+拆迁成本+稀缺的土地价值，古城区的规划起点都超过开封在售产品的平均值。但一方面认为古城区当有高端的产品规划，一方面又不认可古城区未来预计超2万/㎡的房价，甚至部分项目单价会达到3-4万/㎡。至于未来的走向，还是需要等待时间来见证。
7，开封房价多少能出手，西区9000-9500元/㎡（毛坯），别犹豫，买就对了
首先是五证齐全。这是基本点。
在这个点之上，9000-9500（毛坯）是目前可以出手的。
尤其是对于刚需或者改善型的客户来说。
买，就对了。
从目前开封在售的西区楼盘，低于这个价位的已经不多了。
从未来在售的西区楼盘，低于这个价位的也基本上不可能了。
如果你真想知道为啥，去西区的楼盘转一转就好。
8、连学校都没盖起来，说啥
这是谈及某个区域的某些项目时说的。
而且这个话题，在未来的一定时间内，依然会影响这个区域的购房者。
9、建业不容易
这是一致的感叹。当下的建业在开封，基本上没有分享到什么城建带来的红利与果实。开封确实欠建业的，欠老胡的。埋头十余年，完成了东京梦华的部分工程，投入的资金据说已有几十亿。然而，七盛角也好，万善街也好，半亩园也好，依然没能给老胡带来任何经济上的回报，且目前还在输血。
如今的建业在开封，已经开始布局县区，在市区也拿不到好地块，索性就下沉了。
在新区高铁站虽然是与新建投合作，但首先启动的是商业地块。而对于这个项目来说，据说有个传闻，不赔钱，都干！
这样的老胡，对开封真是情怀。
但愿您披荆斩棘，多拿几块好地，到时候再振臂一呼，不少开封人还等着当建业的业主呢。
10、机场东路对于昌升很重要
大相国寺市场搬迁以后，主力商户都在昌升，目前的经营状况还不错。
一部分商户分流到新阳光，包公湖南岸的新相国寺市场。这些商户和昌升的主力商户，日常亦有密切沟通。昌升目前以批发为主，新相国寺市场（新阳光）目前以零售为主。
对于昌升，目前商户顾虑较多的其实就在交通，也就是机场东路何时打通？
交通配套的完善，对于专业市场来说，十分重要。
包括昌升现有的补贴政策，之前的宏进农批亦搞过。这种政策，不可能一直持续。
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