[摘要] 开封西区和北区最近比较热闹，大品牌、高品质、全配套的楼盘齐亮相，均有着各自的特色和别人无法比拟的优势，令人眼花缭乱，究竟应该选哪个，不妨共同分析一下。
昨天收到的和买房有关的问题：
1、关于近期即将入市的新盘-蓝城诚园，问题其一在于宋粉对于品质的质疑，其二在于如果户型偏小，那究竟是刚需还是改善，价格又如何？
2、北区的价值是居住价值高还是投资价值高，和西区比优劣势在哪？
3、中南樾府，永威梅陇郡，碧桂园国控保利城，康桥九溪郡如何看？
感谢提问，抛砖引玉，观点如下。
在经历了大润发，星光天地，和近期新开的开元广场的外展点拓客之后，售楼部也即将开放，同时关于项目的户型，外立面，景观方案，180亩市政公园等项目主力卖点也即将对市场集中释放。作为以杭州为主的营销团队，多少显得有点“慢工出细活”。
不可否认的是项目的出身，这也是影响蓝城诚园价格的关键所在。另外一个因素在于，蓝城和新惠是如何合作，是代建还是合作开发。但相比于这些，购房者最关心的还是房价究竟多少？从目前来看，蓝城诚园的房价可能要比大多数购房者的心理预期的高出一些。而该项目能否首开即得到购房者的认可，关键还在于景观，产品，精装修标准等卖点与价格的对比。
项目目前在开封市场的优势在于，工程进度。
这是很多同级别百强项目不具备的，也是蓝城诚园下半年在开封市场致胜的法宝。
在图纸房面前，大多数购房者在交钱的时候依然会选择冷静，毕竟，西区的高层已经进入成品房10500元/㎡的时代了。这样的价格尴尬之处在于，再加点钱，毛坯改善型的洋房就到手了。
而这样的高层价格如果进一步持续，最开心的莫过于北区康桥九溪郡。
作为一个纯粹的洋房项目来说，7月28日也将迎来售楼部开放。而康桥的优势在于景观，物业等要素，这两点又是西区部分高层不具备的。西区高层的高价，会让更多的购房者退而求其次，选择北区置业。对于他们来讲，面临的是我是买北区高层还是北区洋房。
对于买北区洋房来说，又面临两个问题，我是买高层+洋房的项目，如圣桦城
圣桦城8500元/平方米4.08分复兴大道与黄河大街交汇处西北角400-176-0760 转 611352，碧桂园国控保利城，还是买纯粹洋房项目的康桥九溪郡。在18年的下半年，碧桂园和康桥的博弈是看点，看点在哪？
目前整个市场对于碧桂园的高周转形成了厌恶，而此时的碧桂园的部分项目工程亦频频出问题，这种负面的信息传播之广亦令人吃惊。而一旦形成购房者对房屋质量的恐惧，这对碧桂园项目来说，将是致命的打击。问题出在哪？快速发展，楼盘太多，自然出问题的也多。对于很多项目来说，关注度亦达不到，枪打出头鸟，碧桂园刚好处在风口浪尖之上。对于开封北区的碧桂园国控保利城来说，4家合作，真可谓是塞翁失马焉知非福。如果碧桂园事件持续发酵，那么未来不排除对市场大肆宣传：碧桂园负责销售，工程是由保利负责。
而更为关键的是，碧桂园的洋房和康桥的洋房价格也会成为看点。相比起来对于现金流的渴望，碧桂园压力更大，如果下半年受制于资金链，快速回款成为指标的时候。对于项目内首开地块为数不多的洋房产品，相对于康桥进行低价销售，未尝不无可能。这样对于购房者来说，当然是好事，鹬蚌相争渔翁得利。毕竟在开封大多数购房者的眼里，品牌上，3房企还是要强于省内精细化品质房企康桥的。
回到整个北区，在城市向西是主流且不可撼动的方向之后，开封三湖（西湖，中意湖，运粮湖）置业之后，热点或许会聚集在复兴大道。原因在于，我的观点是：复兴大道东延也许不确定，但复兴大道西延一定为成为现实，西北片区未来一定会连接在一起。毕竟枫华富力湾，桃李春风和未来其它的高端项目全部处在开封西湖龙头区域，如果连路网都不通，怎么卖房？更何况，这些道路目前已经开始修建。所以综合来看，目前的复兴大道居住价值应该高于投资价值。这并不是复兴大道的单一现象，在开封房价西区高层进入毛坯9000，成品房10000的情况下，奔着15000去的预期，应该不会来的太快。城市向西，房价向西，总要给这座城市的刚需，刚改留点居住的地方，而这个区域，从眼下来看，莫过于复兴大道。
你可能会觉得他偏，配套不足。这是现实。但更直观的看，西区何尝不是众多楼盘都盖起来之后，才有了开封西湖，才有了万达广场。对于北区来说，至少目前已经有了星光天地，也有了贝尔地块（纯商业）。加上几个千亩大盘，自身的商业体量亦能否满足日常需求。
如果非要拿北区和西区比，劣势当然很明显。开封这座城市，无力同时发展两个方向。自贸区应当是未来开封的重点区域，那么这个区域的土地，如果用于发展自贸区相关的产业，商住用地势必会减少，在这种情况下，承接居住功能的在北区。对于北区，另一个要素在于开柳路向北拓宽和复兴大道东延。在东区没有项目的情况下，复兴大道东延联动东北区域，自然也会吸引东北片区的常住客群，同时随着开柳路北拓，也会再释放一批客群。
对于中南樾府，假设金明大道这个区域定价10000左右，似乎不算贵。至少在我看来，这应该是和开封西湖房价持平的区域。然而对于中南樾府来说，亦面临不少问题，即项目外区域的交通通达性，项目的工程进度，项目的体量偏小，没有样板间无法展示成品房标准等。这些，都会制约着它的价格。而更为重要的是，如果晖达温莎二期毛坯入市销售，这可能对中南来说，是致命一击。前提是晖达的表现，足够靠谱。总体上来说，市场目前对于金明大道毛坯房的价格，锁定在8500-8800元/之间，有时间，亦可以去新惠华府看看，同样位于金明大道汉兴路。
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