[摘要] 开封新区最近比较热闹，当前有16个在售项目，各有特色，看看你更喜欢哪个。
为什么谈开封新区？
因为：我以为的买房，必须是带着投资眼光，无论你是投资还是自住。
一要考虑城市发展方向，二要考虑房企品牌。跟定城市发展方向你保证你投资获益的前提，房企品牌是保证你获取投资化的关键。对于咱们开封来说，过去近十年，只有一个方向，城市向西。批汴西湖的居住或者投资的客户对此必将深信不疑。仅以高层产品为例，从的团购价3500元/㎡，早已飙升到二手房均价9000元/㎡。汴西湖区域的房地产项目约从2012年开始交付，如今业已过去五六年，如今在二手房的房价上，即使在一个区域，也有显著的差异，这背后就是因为开发商品牌，在交付之后，你的物业如何，你能否限度的保证，房子历久弥新的价值。
2016年是开封房地产企业发展的新一轮里程碑。那一年，恒大首次进入开封，入围中意湖CBD区域。2017年以后，碧桂园，万科，绿城，蓝城、保利，雅居乐，富力等百强房企陆续进入，一时之间，开封人的买房观念开始接受新的洗礼。那么眼下的开封，新一轮的置业观该是如何？
政策与区域发展上，开封西区依然是风头正盛。国家自贸区的落地，开港大道和运粮湖组团的概念，已逐步向西拉升开封的城市框架。可以预见的是，未来的西区是新开封，未来的古城区是老开封。在这场区域变革中，开封的年轻人，开封的企事业单位，开封的城市商圈及生活配套，也将逐步向西。最为明显的是包括开封博物馆，图书馆，开封万达广场，开封恒大童世界无一不选择落地这个区域。无论是从政府层面，还是超级房企层面，无不押宝汴西新区。这是区域的发展的红利，在这场区域变革中，你看不上西区的结果，最终只能是西区将你抛弃。
开封新区目前在售的产品包含：高层，洋房，别墅，公寓等。其中，高端洋房扎堆分布在开封西湖区域，分别是绿城桃李春风，海马公馆，郑开橄榄城
郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674。成品高层分布在三湖区域，分别有西湖区域的郑开橄榄城，中意湖区域的恒大帝景，运粮湖区域的恒大未来城6154元/平方米[兰考]未来城1套在售，恒大文旅城，金明大道区域的中南樾府以及宋城路版块的蓝城诚园。具体来说：
东润银基望京
从产品形态及项目规划上来说，东润银基望京以洋房+叠墅，相对纯粹的高端产品，目前洋房售价14000元左右，叠墅售价18500元左右。这个项目，目前的尴尬之处在于区域内项目在后续筹备中，如郑开绿地城
郑开绿地城11000元/平方米3.89分开封新区郑开大道第12大街路北400-176-0760 转 802025十二大街区域的后续地块，郑开大道南侧八到十大街，除了永威梅隆公馆，其他地块目前尚未有动静。但郑开大道的价值，没有开发商不虎视眈眈。相信这些地块也会有好的归宿。
除此之外，东润银基也是据紫薇园直线距离最近的项目之一。如果最对比的话，宋都紫薇园的规划，除了湖域面积和开封西湖有差距，其他都是类似西湖或者超越西湖湖景以外的景观的。当然，该项目的卖点，我觉得它有可能成为下一个金池名郡。
海马公馆
海马公馆最厉害的地方在于它不急，把产品价值化，并且也得到认可。可以这么说，目前去过海马公馆看洋房的客户，没有不怦然心动的。层高+建筑品质+实景，足以让你心甘情愿的掏腰包，当然，标准层亦是1.4万元/㎡起。
从目前来看，海马公馆在售房源应该是整个项目价值的。它经历了开封洋房从7000元/㎡到14000元/㎡的时代。且从现状来看，后期土地的地价会进一步提升，地价的提升亦势必造成房价的提升。如果你是自住，不排除海马后期会成为你置业的目标所在。
绿城桃李春风
绿城不必说，在的知名度。尤其是宋卫平董事长的知名度。
尽管它来开封，有些傲慢，但它有这个资本。从目前来看，它不像桃李春风系列的小镇产品，首推洋房，也许是到三四线城市的现实选择。毕竟从目前传出的消息来看，后续地块亦有计划开发小别墅产品，但产品面积区间应该在140㎡左右，加上精装，售价至少是枫华浅水湾级别的。
我去过4次杭州桃李春风，跟不同的开发商。以取经的姿态，确实看到了开封桃李春不如杭州桃李春风的地方。，杭州桃李春风以小别墅产品为主，处于杭州的远郊，其售价在区域内是，但相比于整个杭州市场，并不高。而开封桃李春风，占据了开封西湖最核心的位置，这应该是一个诞生地王的区域，也理所应当有产品。不过，它的受众不一定全在开封，省城郑州也是。一定程度上，杭州桃李春风，位于临安之于杭州，也如开封桃李春风，位于开封新区之于郑州一样。
郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 6116746期香颂
生活的成熟配套是橄榄城洋房区别于其它洋房的差别。它的有点很明确，开封西湖目前已成熟的区域，这个区域拥有了大宏万达广场，乐享茂及澜贵金街，拥有了市民之家等政务配套。作为开封的千亩大盘，也是开封中高端客群在西湖片区选择较多的居所之一。而未来，这一区域的地价也会继续增高，这是西湖区域的地带。如果对比橄榄城早期洋房的均价，你会更理解橄榄城的价值，更理解开封西湖区域的价值，可以说它是开封房价的风向标，开封西湖涨，则开封涨，开封西湖跌，则开封跌。
如果较之于品牌，橄榄城虽然扎根开封多年，是和建业森林半岛同时期的项目，但对于后来者恒大，3房企来说，品牌知名度还是略逊一筹。而橄榄城目前在售的成品房，未来持平或超过恒大帝景在售成品房的优势，在于，我拥有开封西湖，银沙滩，及周边成熟的配套。
没有人会怀疑，这里是未来开封新区的中心。
这里依然是开封适合投资和居住的区域。
恒大帝景
可以说，目前开封新区大多数楼盘的定价都是以它为参考的。为何？
它是3房企进开封的个项目，直接把开封购房的关注点拉倒中意湖片区。对于东方今典来说，这是不敢想象的事，也是不可完成的事。也可以说，恒大帝景的到来，让开封单盘开盘进入了10亿+的年代。
如今，恒大帝景精装修高层在售房价10500元，扣除宣传的装修标准1500元，毛坯均价基本上在9000元左右。而这也是目前开封市场认可的价格。对于刚需购房者来说，可能这样的房价依然有些高，但错过的时代再也不会回去。
对于恒大帝景来说，CBD片区和中意湖的红利，它基本上没有分享到。如今的CBD片区，写字楼尽管呈现了加速度，但等到写字楼建设完毕并且有企业入驻的时候，行政价值凸显的时候，恒大帝景早已完成了销售。
而此时，对于投资恒大帝景的业主来说，你还担心你的房子卖给谁，租给谁吗？对于恒大帝景的业主来说，你还担心未来的生活配套吗？
对于这一区域来讲，这20+栋写字楼分别是：马中大厦，万宝商厦，大观园商务大厦，中石油大厦，三毛城市广场，浙商城市广场，豪门国际，CBD总商会大厦，海马海汇中心，多元交通发展服务中心，星月大厦，润通大厦，华侨广场，千鸿广场，银座财富广场3981元/平方米[兰考]财富广场8套在售，中州大厦，山东商会大厦，枫华大厦，江苏大厦等。在这里面，工程相对较快并且基本实现企业入驻条件的有：海马，枫华，浙商，多元交通等，在这其中亦有相关行政机构迁入。
宝隆盛世
如果不出意外的话，这个项目未来或许要更次名。传闻弘阳收购之后，它的下一步会有如何的东西，目前还不得而知。对于它来说，在CBD片区还有恒大帝景撑场面的时候，跟着跑或许是的归宿。
当然这一区域，亦有多个地块完成土拍。而对于完成土拍的地块来说，不仅仅有绿城管理的影子，说不定还会有其它百强房企加入开发，并且亦有可能是尚未进入开封市场的新百强。
恒大未来城6154元/平方米[兰考]未来城1套在售
郑开大道依然是开封购房的黄金中轴线。即便对于有造成能力的恒大来说，也不例外。这条中轴线决定了你未来的居住区域是否便利，你未来的投资是否能化。相比起来，恒大未来城6154元/平方米[兰考]未来城1套在售距离这条轴线的直线距离最近，甚至可以说是紧邻。运粮湖是生态价值。作为共享运粮湖资源的恒大未来城， 恒大未来城，双语幼儿园+一师附小+十四中，解决了教育的需求。包含游泳，健身的运动中心，包含儿童乐园的业主会所，解决了生活休闲的需求。可以说，恒大未来城，外有运粮湖的生态，内有生活配套的醇熟。看得见的居住价值，让购房者出手买房更有底气。
但十四大街毕竟还是十四大街，对于开封的土著购房者，它的区域价值和在郑州投资客心中，有着截然相反的看法。谁都知道城市终究会向西，但恒大未来城6154元/平方米[兰考]未来城1套在售的缺点，只能说还是相对偏一些。
建业菊香里
建业菊香里的销售一直属于不温不火的状态，前期和爪哇东汇名城齐头并进，后期跟着恒大未来城6154元/平方米[兰考]未来城1套在售跑，在17年房价疯涨的时机，享受了一波红利。
不过对于今年的建业来说，东京梦华项目依然在持续造血，原本的泰和府本身东京梦华系列回正现金流的重要支撑，然而，古城开发不易。如今的建业，正在深度布局开封，亦有一种农村包围城市的感觉，布局各个县区，重心放在祥符区和兰考，市区的重心在北高铁。
建业开封，建业不易。
恒大文旅城
恒大文旅城的卖点有两个，一个是恒大童世界，一个是运粮湖。我的理解在于，恒大童世界是吸引全省客群的，运粮湖是吸引开封本地客群的。不过从当下来看，恒大文旅城似乎更看中恒大童世界的价值。当然，这个超级文旅项目会把它的价值发挥的淋漓尽致，对于进一步提升开封旅游客群的数量与质量，都有明显的作用。作为恒大童世界配套的住宅，大量游客涌入，宿游需求也会进一步提升，从这一点上来看，恒大文旅城住宅的出租更受期待。
期待恒大童世界吧，建成以后对于开封旅游产业的发展，亦会形成重要支撑。
北大未名府
在运粮湖组团，北大未名府没什么优势。
从当下来看，似乎他把重心放在了郑州区域。开封的外展点设置在中州酒店，也许是为了想凸显项目的高端。然而首开的高层产品，未必能卖得上高价。毕竟，这个区域和开封西湖比起来，和恒大帝景的品牌比起来，都有一定的差距。在10500元成为目前开封购房者可以接受的价格区间，北大未名府想超越，似乎很难。
当然，北大未名府目前的优势或许在于其产品，其科技智能配套。
宣传的一系列科技智能元素有：配置人脸识别入户、新风系统、净水、垃圾处理器、指纹密码锁等设备，并可根据业主需求量身定制魔镜健康管家、智能健康监测、语音控制电器、自动采光调节等数十项定制化科技服务。而这些，要等到样板区呈现的时候，似乎才能显现它的价值。
不过，开封本地的购房者，有多少知道北大未名府的，是不是要打个问号？这是一个不好评价的项目，你说它调性高端，在不少小餐饮店前面，摆放的还有它的展架。你说它不够高端，中州这个展厅的门槛，也是对客群的阻隔。
奇瑞金域华府
成为西区的项目的原因或许在于其偏。
对于购房者来说，郑开大道黄金中轴线是开封西区乃至开封房价最重要的参考。对于其周边的道路，是有价格差的。以郑开大道为例，南侧最重要的道路是宋城路+物流通道，北侧是东京大道，复兴大道。长期以来，南侧宋城路+物流通道一直未得到房地产的重视，这也是尴尬的现状。
但以目前奇瑞的房价来说，你在别的项目在买套房，在奇瑞金域华府可以买个房+买辆车。不过购房者似乎会觉得，大家都是碳酸饮料，凭什么别的卖3元，你却卖1.8元？
可能，真的是因为它偏。它的房价只有7000元/㎡左右。
蓝城诚园
蓝城诚园的关注度，近期有了明显的提升。
能够跻身到开封购房者关注的主流项目里，也实属不易。对于它来说，悬挂在达摩克立斯头顶的剑莫过于宋城路这个区域，项目曾经的出身。对于蓝城来说，它需要有足够的勇气面对这个现实，来告诉购房者，我可以用宋总的情怀在景观，立面，物业、精装修等方面赋予这个项目全新的价值。
然而比较尴尬的是，购房者可能并不太在意项目所谓的二代高层，也不太熟悉宋总的情怀和蓝城的品牌影响力。他们更关心的是，多少钱，告诉我多少钱好吗？但不可否认的是，有利就有弊，蓝城诚园的优势，可能还是要属于工程优势。和它同一级别的百强比起来，它可以骄傲的说，嘿，我有预售证哦！【注：目前仍未取得，但工程整体封顶】
伟宏天境
在永威和建业没来之前，你谈高铁片区的价值，对于伟宏来说，这个梦有点难造。但当永威接手之后，至少增加了很多卖点。更重要的是，永威梅隆郡的入市，永威高铁片区项目的筹备，都将拉高这个区域的房价。如果你觉得他们贵，肥水不流外人田，你看，我还有伟宏天境。
永威梅隆郡
永威梅隆公馆，在开封市场上得到“高层看永威”的名誉，也是实力的象征，也是这家从郑州走出来的品质房企的完美体现。有人说，它不够纯正，但永威梅隆公馆，你看的见。实景是解决质疑的办法。
作为梅隆公馆的升级产品，梅隆郡对于永威在高铁片区，和康桥在复兴大道片区，多少有些类似之处。即：我要依靠产品来博得购房者的关注，让他们跳出对区域的认知，同时还要完成产品的溢价。不过相较起来，纯洋房的康桥和复兴大道的火热，似乎比高铁片区更受关注。
独木难成林，未来还是要有更多的房企，更多的产品入住的时候，高铁片区可能才真正的走进人们的心中。和蓝城诚园一样，价钱，可能是购房者最终的选择。
中南樾府
作为18年开封入市的百强房企，又是中南进入开封的地块，目前的表现多少有点让人失望。难道是真的把重心放在更大的中南林樾上了？中南樾府，66亩占地，面积不大，然而这也是金明大道或者集英街片区的实际情况导致的，作为西区成熟的区域，还能给它多少空间？
我的一个执拗的观点是，中南项目的优势，依然是地段不错。尽管很多人反对。但集英街的成熟，是我认为这个项目的卖点。
不过从项目目前预期的价格来说，似乎也不贵。但这个价格，取决于工程进度达到何种程度。
新惠华府
同样，新惠华府和中南樾府一样，地块不大。金明大道，目前三大项目，另一个是蓝光，预计入市时间是明年。对于新惠华府来说，它的主要对手是明年的蓝光，他的机会在于抄底中南的客户。和中南的成品房不一样，这个地块，有可能以毛坯房销售。
低总价，自然有市场。
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