开封北区房地产市场4问

开封地产研习  2018-08-04 10:04

[摘要] 北区4问：房价天花板？是否有投资价值？和其它区域比优劣势？枫华碧桂园康桥谁是老大？

关于开封北区提出4个问题。
具体为：
北区房价的天花板预计是多少？
相比于其它区域，北区有哪些优势？
北区是否有投资价值？
枫华碧桂园康桥，谁是区域老大？
 
Part1：
区域的房地产发展，首先看土地。没有土地，一切百搭。当下的开封，土地供应指标在向新区倾斜。除它以外，北区尚可。根据开封市2018年国有供应用地计划安排表显示，主要集中在东京大道和复兴大道沿线，比如北关街，小李庄，私访院，东（南）官庄，王口舍、辛堤头等。

从2016年年初，开封市龙亭区建设投资发展有限公司龙亭区在城中村改造动作频繁，比如：
私访院村，开封市龙亭区北郊乡私访院城中村改造项目是根据开封市北区发展建设规划，完成对项目用地范围内村民、居民的征收安置。拟建的开封市龙亭区私访院城中村改造项目总建筑面积220万㎡，商业金融用地129443㎡，医院用地21312㎡，商品房建设145万㎡，绿廊156078㎡，回迁房35万㎡，市政设施用地145854㎡。
 
王口舌村：开封市王口舌城中村，警校以北，复兴大道以南，规划路以西，西关北街以东。项目范围内征收总户数700户，征收房屋总建筑面积13.692万平方米。房屋征收总预算为72900万元。其中：2016年计划征收280户，房屋征收预算为23500万元；2017年计划征收420户，房屋征收预算为49400万元。
 
北关街村改造项目暨开柳路扩建工程：1、开柳路扩建长度约2900米，宽60米，其中道路面积约23.3万m2，绿化带面积约2.48万m2，及配套管网，总投资约5亿元人民币。 2、北关街村改造项目，总建筑面积约268万m2，其中商品房建筑面积154.39万m2，回迁房建筑面积约16.5万m2，商业建筑面积约38.9万m2（包括综合商超6万m2，儿童博物馆2万m2），办公建筑面积1.6万m2，公寓建筑面积3.2万m2，小学建筑面积1.5万m2，幼儿园建筑面积0.66万m2，活动中心建筑面积1.5万m2，地下车库建筑面积45万m2，绿地公园、广场面积约10万m2，及区域内其他配套设施。总投资约90亿元人民币。
 
Part2：

北区的主要项目包含了中大东京壹号（待入市），晋开四季城，康桥九溪郡，碧桂园国控保利城，圣桦城圣桦城8500元/平方米4.08分复兴大道与黄河大街交汇处西北角400-176-0760 转 611352，鼎立国际城，枫华西湖湾。可按复兴大道粗略的分为三大组团，即东北组团，中部组团，西部组团。
东北组团：主要项目为晋开四季城和中大东京壹号。
中部组团：主要项目为康桥九溪郡，碧桂园国控保利城，圣桦城圣桦城8500元/平方米4.08分复兴大道与黄河大街交汇处西北角400-176-0760 转 611352，鼎立国际城。
西部组团：仅有枫华西湖湾。
具体来说：

东北组团
目前区域内楼盘仅有晋开四季城A地块，均价7000-8000元/平米。安置区已成型的区域位于东京大道&劳动路周边。商业部分有丹尼斯，商业街成熟的区域也集中在东京大道&劳动路区域。
东北区域未来的售价受制于以下几个因素：1、开封市场整体环境；2、百强在北区的表现（尤其以东京大道北门西侧+复兴大道）；3、不可控因素看清水河区域和复兴大道开柳路北侧地块，短期来看形不成威胁。4、安置房+限价商品房的影响；5、一渠六河+开柳路北延拓宽工程+连霍高速开柳路下站口；6、复兴大道能否继续向东延伸？等等
这其中，一个很重要的因素可能是安置房。
东京大道东8000套安置房预留地，位于北门外东京大道东段，安联风度柏林西侧。邻开柳路200亩，拟安置2400户的地块，已经开工建设并在年前备案完成。项目为复兴花园（一期），占其中200亩的近140亩，具体为：该地块用地面积93775.3㎡（计140.66亩），建设用于北关街城中村改造配套安置限价商品房（复兴花园一期）房地产项目，预计总开发规模约329513.56㎡，共16栋住宅楼，层高27层，总住宅户数1752户。

复兴大道中部组团
品质房企PK高周转房企。谁会领跑北区下半年的市场？
康桥的优势在于产品，康桥的劣势在于地段。
碧桂园国控保利城的优势在于品牌，劣势也在于目前的品牌危机。

复兴大道西部组团
枫华的产品线越来越丰富，目前及未来或包含高层，公寓，商业，别墅等。各个产品线的汇集，也让其继续保持着复兴大道领军楼盘之一。相比起来2018年复兴大道新进的楼盘，缺点在于品牌。不过，新地块引入富力之后，亦会增强自己在北区的话语权。
那么对于北区来说，前三强或许在这三个项目当中（排名不分先后）
碧桂园国控保利城，枫华西湖湾（含富力），康桥九溪郡。
对于这三个项目来说，枫华西湖湾储地最丰富，扎根开封一定是他的选择。国控储备地块多，但多以名花有主，这400亩的体量，在市场好，且带头大哥碧桂园没有负面新闻缠身的时候，可能不够它玩。不过，从当下来看，这400亩地，很可能是碧桂园开封区域的业绩重心了。对于康桥来说，储地也算丰富，但目前还是未知数。这一切都取决于和祥符地产合作的九溪郡，如果双方合作愉快，2200亩锦诚盛世后续未开发的地块，依然可观，足够康桥在开封折腾一段时间的。
 
Part5：天花板与投资价值

对于北区来说，无论是投资价值还是房价天花板，都是相对于西区来说。
比如，西区目前的高层售价是毛坯9500，精装修10500，未来西湖区域成品房有可能上浮到11000-12000。那么从现在的北区来看，毛坯高层在8000元左右，成品或者精装修项目的碧桂园还未开盘。目前毛坯高层差价在1500元。
判断北区房价的天花板，大概是开封西湖区域和恒大三盘的均值，即毛坯或者成品高层达到9500-10500元左右。对于北区来说，这或许已经是最近的极限。
有哪些楼盘的高层有能力？原本是碧桂园国控保利城。正如他们说的四大名著，碧桂园保利国控雅居乐四方携手，本该是区域的项目。但从目前来看，抛开碧桂园的负面新闻不谈，且说目前开封的城市展厅，开放当天四个地块仅做出了一个地块的规划，同时连个沙盘都没有。这样的联合，还不如不联合。
从目前来看，打破北区房价制高点的一定在康桥九溪郡（北区在售项目别墅除外）。对于高层进入8000+时代的复兴大道来说，下半年圣桦城圣桦城8500元/平方米4.08分复兴大道与黄河大街交汇处西北角400-176-0760 转 611352（预计精装修）和碧桂园（精装修）高层联袂入市销售的情况下，毛坯多层的产品价值会化体现。
当然，更稀缺的是枫华浅水湾，临湖排别墅。

Part6：相比于其他区域的优势
土地储备：有地且地价相对便宜。
政策加持：对于现在的北区来说，郑开科创走廊(开封片区)是一针强心剂。根据规划，郑开科创走廊(开封片区)东至西关北街，南至郑开大道和大梁路，西至开封市行政边界，北至连霍高速，东西长约20公里，南北宽约5公里，用地面积78.2平方公里。这是郑开之后的又一次牵手。如今这一区域以被作为招商引资的重点推荐。
路网欲修：
西关北街北延
黄河大街北延
复兴大道西延东拓（也许还要等很久才会提上议程）
开柳路北拓
连霍高速开柳路下站口
 
最后，对于北区来说，如果单看房地产。
需要依靠枫华西湖湾+圣桦城圣桦城8500元/平方米4.08分复兴大道与黄河大街交汇处西北角400-176-0760 转 611352+碧桂园国控保利城+康桥九溪郡联手向北推进！
同时亦需要东（南）官庄再杀出一个百强房企，接棒开发。
对于水稻乡及柳园口乡，田园综合体和特色小镇当以提上议程。
北关街区域的商业还需要级房企再加把力。
也许未来，这一区域很不错。但即使现在来看，这一区域，也是继西区之后，可以看得见价值的区域。
不过是一家之言，更多的故事，等众人说。

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