[摘要] 对于当下的开封来说，城市向西发展毋庸置疑。眼下呈现的趋势莫过于：中意湖的价值回归与宋都紫薇园组团的价值显现。
对于当下的开封来说，城市向西发展毋庸置疑。眼下呈现的趋势莫过于：中意湖的价值回归与宋都紫薇园组团的价值显现。即：
1、中心商务区（即中意湖片区）的建设，在政府工作报告中，明确提出未来的方向，力争2020年前培育10栋以上主营业务收入超亿元的商务楼宇。这意味着在现有海汇中心，枫华大厦，CBD总商会等交付和即将交付的基础上，剩余的写字楼也将加快建设速度。同时用产业拉动区域人口，实现汴西湖，中意湖双湖区域的融合。
*中心商务区和已成熟的汴西湖
2、自贸区仍是未来的重心，开港大道通车，加快健康乐谷、国际物流港等项目建设。对于健康乐谷和国际物流港来说，并不是放空枪。
3、连霍高速十三大街的规划敲定，将打通城市新的出入口。宋都紫薇园的建设，将作为区域内重要的生活配套，提升区域内人居价值。
Part1：自贸区国际物流港版块与健康乐谷版块的新动向
国际物流港，占地约2.53平方公里，重点规划建设开封综合保税区、保税物流园，重点承载“总部＋物流”、“生产＋物流”、“电商＋物流”等商贸物流功能，着力集聚大型物流企业、商贸企业、外贸商务服务机构，建成集内陆口岸、货物集散、流通加工、商品配送等功能于一体的大型综合现代物流枢纽。
对于自贸区国际物流港版块来说，目前已备案的项目有河南新惠物流建设投资有限公司开封保税物流中心（B 型）一期，位于中国（河南）自由贸易试验区开封片区，宋城路以北、汉兴西路以南、十三至十四大街。项目建设规模及内容：开封保税物流中心（B型）拟规划选址在国际物流港内，位于宋城路以北、汉兴西路以南、十三大街以西、十六大街以东（面积约1000亩），项目一期规划面积约300亩，具体分为保税仓储区、海关查验区、管理服务区、集装箱堆场、商品展示区五大功能板块。
*自贸区的未来，都在这些图里
健康乐谷，占地约1.92平方公里，重点规划建设医疗旅游服务平台、中医药国际贸易交流中心、国际医疗康养旅游示范项目，实施轻医疗旅游和重医疗旅游并举，着力集聚特色中医药文化养生机构、国际性临床医疗机构、健康保健机构、医学科研单位等，积极打造中部地区国际医疗旅游示范区。
对于自贸区健康乐谷版块来说，根据官方新闻报道，目前开封市政府与天明集团进行了沟通，双方就如何把千年古都开封打造成为“世界中医之都”进行了深入洽谈，达成了广泛共识。
Part2：房价上涨的本质是房子周边的配套设施不断增加
首先，以汴西湖区域为例，作为开封新区的起步区域，随着十余年来房价普涨的趋势，依靠西湖成型，万达广场开业，汴西湖区域的楼盘已经从4000+元/㎡逐步涨到10000+元/㎡。故，从汴西湖区域的置业历史和现状来看，配套+是房价上涨的本质。
*宋都紫薇园效果图（来源网络，以最终公布为准）
其次，决定房价最终上涨的是，看有没有越来越多的人愿意买。买的人越多，房价上涨越快。对于本地人来说，对于居住的配套要求极高。对于外地人来说，规划与性价比是其购买的理由。开封新区，不断涌入的外地人，支撑了区域配套的建设。在配套逐步完善以后，本地人开始逐步接受这些区域。于是，前期投资客开始出手，而接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。
*宋都紫薇园建设现状
最后，宋都紫薇园区域即将交付的项目，会催生区域的成熟。同时，对于这一区域的项目来说，汴西森林公园的建设尤其是宋都紫薇园的建设，也是未来居住外部环境改善和人口入住率提升的关键所在。
从规划上看，宋都紫薇园，北至安顺路，南到郑开大道，西至十三大街，东到十二大街，规划理念为用紫薇花瓣演化出整个园子的水系和道路肌理，依洛书九星图构成园子的微地形，用宋都文化进行文化演绎和细节创意。规划面积约1000亩，是汴西森林公园的重要组成部分。
*宋都紫薇园夜景效果图 （来源网络，以最终公布为准）
对于城市的绿地公园来说，对于其周边的住宅亦有价格影响。根据《大型城市公园绿地对住宅价格的影响》的学术文章分析，公园绿地对周边住宅价格影响的范围最远是在1.6公里半径范围，而影响力的是300米以内的住宅。随着距离的远近不同，对住宅价格涨幅的影响也是不同的，越远则影响越小，越近则越大，一旦超出1.6公里范围，住宅价格增幅和公园绿地基本无任何关系。
*宋都紫薇园1.6公里辐射范围示意图
我们以宋都紫薇园为例，受益的楼盘主要包括郑开绿地城，东润银基望京，建业菊香里，东汇名城，北大未名府等。
*高空之下的宋都紫薇园
Part3：当下的买房，你可以选价格，也可以选品牌，品质，工程交付
以宋都紫薇园组团来说，其复杂的置业环境，足够让购房者继续观望。区域内目前已经交付的项目有郑开绿地城一期，建业菊香里一期，东汇名城，即将交付的项目有建业菊香里二期，未来交付的项目有东润银基望京。待启动的项目有郑开绿地城后续地块。区域内在售项目主要为恒大未来城，建业菊香里，北大未名府，东润银基望京。
其中，各自的优势也十分明显，如恒大未来城（品牌+精装）、北大未名府（价格为主）、建业菊香里（品牌+毛坯+工程进度）、望京（品质）。
那么对于这些在售的项目，又会如何理解？我们以区域内典型项目建业菊香里作为主体进行分析。对于建业菊香里来说，在与北大和恒大的竞争之中，它的优劣势在哪里？
*建业菊香里项目 （9月中旬拍摄）
1、能在开封市场赢得情怀建业的口碑是建业菊香里的优势
毫无疑问，建业是过去十余年对开封投入的开发商之一。
它在汴西湖价值仍未证明的时候，拓疆西区，却甚少分得新区红利。
它将重心投入到御河水系，持续性的输血东京梦华，助力开封古城复兴。
如今，它在宋都紫薇园组团开发的项目建业菊香里，也进入清盘状态。对于建业开封公司来说，启动“三加四战略”，重点布局三区四县，即新城区，中心区，祥符区，兰考县，通许县，杞县。
超10个项目，超6个区域的广泛布局，也是胡葆森总让河南人住上好房子的体现。对于开封建业来说，2018年下半年启动的项目区域包括了新城区，祥符区，杞县，尉氏，通许，兰考等区域，包括了祥符区建业花园里，兰考建业红天地，杞县建业一品花园，通许建业壹号城邦，建业城，建业花园里，建业幸福里和兰考建业百城天地项目，开封高铁北站项目（筹备中）等。
2、一期实景现房与二期工程封顶交付在即是建业菊香里的优势
对于建业来说，开封人对它开发的项目也并不陌生，如御河水系附近的建业熙和府。对于建业菊香里来说，目前一期已实景交付，且作为宋都紫薇园组团区域内较早开发的项目之一，其房价也经历了从4000元/㎡左右上涨到8000+元㎡左右。如今的建业菊香里，已进入尾盘销售状态，工程结构主体封顶，二期交付在即。
综合各项因素，建业菊香里二期主体已经落成，品质已然可见，而建业对于品牌的重视，将会促使他更好的打造这个作品。此时，对于置业西区，选择建业菊香里也会是一个难得的机遇。
*建业菊香里沙盘
对于眼下的开封市场来说，进入横盘期已是不可回避的事实。项目的销售回款对于项目的现金流回正难以充分满足，在此基础上，区域内部分楼盘低价入市尽管赢得了市场，但其高门槛的付款方式，也基本上杜绝了刚需客群。同时，其前期宣传的如智能，精装等产品附加值在已推出的房源内并未体现。对于购房者来讲，如果以高层6800元/㎡的价格，洋房8500元/㎡的价格可以享受到原本预期10000+/㎡的价格的园林景观配套和物业及各项增值服务，那么本就是开发商追求溢价空间的精装修部分，即使舍弃了，也未必可惜。
对于北大未名府来说，以价格战作为区域竞争的方式，当然对于购房者来说，这是一件极其有利的事情。但需要考虑的是：产品和项目层面是否会降低标准？
3、从房价的角度来说，毛坯交房是建业菊香里的优势
目前，区域内在售的精装项目包含恒大未来城，在2017年市场大热的情况下，依靠恒大的口碑，吸引了不少郑州的投资客。但在2018年，恒大未来城与恒大文旅城的竞争中，恒大未来城可以说完全落败，一是和恒大未来城销售的产品业态有关，二是从营销层面被恒大文旅城完全压制，在整个区域内形成了“提及童世界，只知文旅城”的认知。
对于购房者来说，无论房价以何种形式上涨，伤害的都是刚需客户。当毛坯变成成本或者精装，品牌开发商利用自身的集采优势，赚取溢价，这也无可挑剔。但千篇一律的装修，也让购房者抱怨不少。
综上所述，在宋都紫薇园区域项目的选择中，每个开发商都有自己的优劣势。对于购房者来说，工程，品牌，性价比是在这个区域买房的关键所在。
让河南人民都住上好房子，这不应该仅仅是建业的要求，更应该是所有进入开封的百强开发商的共识。
附：区域内其他项目现状（2018年9月中旬航拍）
*恒大未来城项目 （9月中旬拍摄）
*已交付并入住的东汇名城
*北大未名府（9月中旬拍摄）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
