[摘要] 开封的楼市在经历了17年的飞速上涨，亦有“山雨欲来风满楼”的势头。对于购房者来说，辨别开封房价的涨跌以及未来的趋势，读懂汴西湖即可。
在过去的十余年，汴西湖是开封房价涨跌的见证者。
如今，开封的楼市在经历了17年的飞速上涨，亦有“山雨欲来风满楼”的势头。对于购房者来说，辨别开封房价的涨跌以及未来的趋势，读懂汴西湖即可。对于汴西湖区域来说，经过三条主干道，分别是东京大道，郑开大道，晋安路（或宋城路）。
在过去十余年，郑开大道东西南北四周集聚了众多房企，人口入住率也在逐年提升，区域成熟度及生活配套日臻完善。在未来，西湖南拓，二期征地开始，宋城路-轻轨站沿线或将迎来区域改善利好。对于当下来说，东京大道龙首区域，已然迸发出的潜力，足够吸引2019年开封的购房者。
Part1：西湖龙首区域，各产品线争抢中高端客群和置业客群
这一区域的楼盘包含了枫华，富力，绿城，海马，建业。其中级产品线是枫华浅水湾，建业天筑，绿城二期别墅。公寓产品是东京大道瞰湖公寓枫华之家（暂定名，征集案名中），高层产品是富力湾，高低配产品是海马公馆一期及二期，纯洋房产品是绿城一期。
这一区域目前在售的项目是海马公馆，绿城桃李春风一期，即将入市销售的是富力湾，枫华之家（暂定名）。预计明年入市的是建业天筑，绿城二期别墅，海马公馆二期。
Part2：西湖核心区域，千亩大盘+百强房企相继入驻，竞争愈发激烈
西湖核心区域指的是郑开大道附近，目前区域内仅有的千亩大盘为郑开橄榄城，其它项目有西湖印象，新龙御都国际，大宏行政公寓，晖达新世界，中南林樾，域合城地块等。这一区域目前在售的产品基本上以纯高层或高低配为主。在这个区域，剩余的地块已然有限，除了在框架范围内，剩余的也基本上是名花有主。这里是开封地价的区域，毫无疑问也会是房价最贵的区域，也是目前开封购房者公认的的住房区域。
所以，对于开封房价的涨跌，你不必在意远郊大盘的备案价销售，也不必在意复兴大道的价格回落或预期降低。你只需要看这一区域在售项目的涨跌，即可以综合判断开封楼市的涨跌情况。西湖涨，则开封房价涨，西湖跌，则开封房价必跌。这个粗暴的结论，至少在当下依然有效。
Part3：晋安路通车，西湖二期征地，区域内“烂尾”项目或将迎来新生
多年以来，宋城路扛把子的项目，只能是拉菲国际。在过去的几年间，拉菲一直都是区域内的项目，产品线包含了别墅，洋房，高层等。从项目入市初期艰难的搞团购，到开封市场17年大热借势销售，拉菲国际经历的酸甜苦辣，也只有集英的当家人更能理解。
这个区域不缺少大盘，但当年的首批购房者，如今依然没有搬到新家。开元系负责人曾试图解围，但最终无能为力。荣盛赶来救火，直到如今也没有太多的利好消息传出，它依然还是豪德天下融城。
相比起来，它不远处的常春藤大院就很幸运，洒脱的将自己交给了碧桂园，从纯别墅的规划调整成含别墅，洋房，高层的郑开碧桂园，并在市场大热的时候，蓄客超7000组，一举点燃开封市场热度。有的购房者因为抢不到房而伏地痛苦，也有的购房者因为规划变更而扯起白条幅。
如今，大河系似乎有意在这一区域深耕，大河东都二期由绿城代建。除此之外还包含了大河锦悦城（写字楼+酒店），大河文化广场。除此之外，蓝城也已进驻宋城路，以诚园产品和工程进度优势，或将成为绿城代建的大河东都二期的竞争对手。蓝绿2019年同场竞技，谁能把品质做的更出色，值得期待。
汴西湖贵，有汴西湖的道理。
在城市向西发展的路上，已经很难再有一个区域拥有汴西湖的景观，也很难再有如万达广场+乐享茂+国金商业+绿城小镇中心+枫华东京湾等商业配套的密集布局，更难有集英街的高人口入住率+六大近千亩大盘（郑开森林半岛，郑开橄榄城，海马公馆及储备地块，绿城桃李春风，建业新建投储备地块，枫华西湖湾）等。
这个区域，无论城市如何向西，它都会是新区的中心区域。
正如，无论开封如何扩张，鼓楼依然是中心区域。
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