[摘要] 对于购房者来讲，高岗是暂时的，抄底是美好的。坚持长线投资思维，是在当下开封房价低迷的时候最好选择。
当下的开封市场，该摒弃的思维，莫过于抱着楼市抄底和短线投资的炒房心态。其中，后者已有政策层面的限制（限售）。对于前者来说，“一盘更比一盘低”，让购房者足够的困惑。在这个时候，这部分的购房者本来的“出手欲”就不强，加上过分迷恋且坚信部分项目“被释放”出的低价信息，结果是到售楼部一了解，然后“空欢喜”。
开封的洋房市场最近颇不平静。举几个例子来说吧，化解一下信息不对称：
1、开封西区的洋房，目前普遍售价是1.3-1.4万元/㎡，现状是“卖不动，不好卖”。
2、在此情况下，开封的几个洋房产品都相继被爆出各种低价的信息，但低价之外总有门槛。比如，对外释放的团购价格是标准层（非一层，二层，顶层），价格比预期释放的要高，对于团购单位有人数要求（一家满足不了，需要扩大化），团购单位对购买的职工有工作年限的要求，外界购房者想进入门槛需要一定的“茶水费”，除了房价之外会搭售车位产品。当然，从房价上对比，即使在“限制楼层+限制人员+茶水费+房价上浮+搭售车位”的各种条件之下，拿到的房源价格依然比售楼部在售的要低，其价格差大概在：
售楼部购买：130㎡*13000元/㎡=169万。在非售楼部渠道团购，假设能买到的话：130㎡*10200元/㎡（以实际为准）+10万（车位，以实际为准）+5万茶水费（以实际为准）=147.6万。
显性的购房价格差约在：169-147.6=21.4万
隐形的购房成本：
1、如果你没有直接关系，每一层拖关系找熟人，即使不花钱，也是需要还人情债+宴请；
2、如果团购单位限制的比较死，购房合同的更名需要花钱；
3、在当下信息快速流动的时代，某楼盘团购早已传遍开封，对于开发商来说，为了平复前期购房客户的情绪和在售高层产品客户的情绪，对于团购单位的名额审核，应该会更加严苛。即使有特例，也是需要特殊手段解决；
4、优先团购单位的人员先选房，如果最终选不到合适的，且又不是直接的人情关系，在退还茶水费上应该有一定的难度。
当然，相比于隐形的购房成本来说，如果能省钱，我想大多数人（包括我）在有关系的情况下，一定选择省钱。但，并不是，谁都有关系的。
通常，当团购出现，售楼部开始销售小资产（如车位，储藏间，剩余社区底商），特价房频出的时候，意味着房价已进入“回调期”。这个时候，已出手买房且买在高价位上，又没有经历过房价涨跌的购房者来说，情绪会有所波动。那么，办法可能有以下几个：
1、催促售楼部抓紧签合同，售楼部无法签合同的，作为购房者的你，你可以给你的置业顾问，置业顾问的上级领导，喝喝茶聊聊天，只要不退房，一切都好谈；
2、通过关键部门的人际关系压一压；
3、降价维权，去售楼部制造一些不过激的举动，尽管在舆论层面得不到大众的广泛支持。但，也是迫不得已的手段。毕竟你要相信，当你为价格维权的时候，那些售楼部新增的意向客户，观望的情绪会更浓厚。
当然，开封是一座“拆洗”的城市，凡事好商量，毕竟大家都是要面子的。
对于还在观望的购房者来说，如果你不是特别急需住房，如果你看中的项目不是准现房或者现房，那么交付时间至少在两年之后。那么在这种情况下，你总是在纠结什么时候房价是点？从目前开封的限价政策来说，开封在售住宅（高层产品）的备案价是6600元/㎡左右，如果你在开封西区和北区买房，你需要根据你所购买的楼盘的位置，开发商品牌，项目产品等各项因素，在项目备案价上“做加法”。如果是东区，南区，祥符区的项目，那么对于高层产品来说，在项目备案价上“做减法”。除此之外，在价格之外，根据工程进度执行一票否决权。
而对于工程进度，要取决两点：
一是项目售楼部对外销售已有1-2年，且已有部分“收钱”、“定房”等手段，在这种情况下，如果工程进度依然不足以支撑预售证的节点，你要慎重。
另一部分是，经历过2017年水涨船高的房价，工程进度基本已达到封顶。对于购房者来说，如果该类型的楼盘低价抛售，你需要根据开发商的品牌进行综合判断。
除此之外，在逆市之下，还会有一些楼盘，其特征是：你以为它几年之前就卖完了，它却告诉你还有房。通常，这些楼盘，在开封市场的表现是：本土开发商开发，品牌知名度不够，经历了2017年的房价上涨，项目的开发商也有意放缓销售速度，换取的销售利润。但当楼市下行，资金链紧张的时候，这些房源也会重新调整价格，杀出江湖。对于这些楼盘来说，品质相对不高，项目不大，但位置多半都是个顶个的生活配套成熟区域。比如，你可以把目光放在汉兴路，宋城路等区域。
那么，什么时候，才是买房的不错时机？
其一看利率；
其二看税费；
其三看政策；
其四看对标城市；
其五看身边朋友的舆论。
对于开封来讲，在房价涨跌反应上通常是慢北上广深两轮，郑州一轮。如果我们把对标城市锁定到郑州，那么对于这一轮来说，郑州房价开始上涨的时候，基本上就是开封该出手的时候。当郑州房价上涨的时候，无论是政策，利率，还是税费，都已经完成调整。
而对于身边朋友的舆论，去年讨论的时候如何在开封买房，今年的舆论基调都是为什么还要在开封买房。
为什么在开封买房的原因很简单。
就比如，你饿的时候，你需要吃饭。如果你不饿，满汉全席也顶多是一扫而过。
当你对住房真正有需求的时候，无论是投资还是居住层面的需求，你便需要买房。那么对于大多数人来说，是住宅产品，其次是公寓产品，商铺产品，写字楼产品。而当你坚持长线投资思维的时候，你的买房区域会越来越聚焦于“追踪城市资源的分配方向”。
即：
规划如何指向？/政府机构往哪里搬？ /优质学校的分校布局在哪里？/大型城市购物中心布局在哪里？/大企业总部择址在哪里？等等。
而对于开封来说，目前可以得出的结论是：
1、教育资源再向新区倾斜，其中体现在中小学结构主要布局在汴西湖区域，运粮湖区域。2、大型城市购物中心再向新区倾斜，其中体现在本土龙头房企的大宏城市广场43万㎡城市级商业综合体（居然之家，万达，喜来登）布局在汴西湖，级房企文旅重磅落地运粮湖（恒大童世界及相关配套正在建设）。
3、行政服务机构和部分企业逐步迁入中意湖写字楼片区，高铁片区预留企业总部（根据建业总部港的规划进行判定，以项目最终公布为准）。
总之，对于购房者来讲，高岗是暂时的，抄底是美好的。
坚持长线投资思维，是在当下开封房价低迷的时候选择。
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