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 3月5日上午9时，第十二届人民代表大会第四次会议在人民大会堂举行开幕会。老胡精心准备的2016人大建议来了！内容涵盖房地产行业去库存、休闲农业发展、中国特色的社区 等方面。围绕行业发展，立足社会民生热点，老胡进行了深刻挖掘和思考，并提出有益建议。持续关注“建业集团”公众号，我们将为您送上老胡新鲜、全面的两会讯息。

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关于深化房地产供给侧改革，有效去化库存的建议

 2015年 经济工作会议把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中，并提出了一套 “去库存”的组合拳。这意味着库存去化已然成为中国经济发展的突出问题。

 进入2016年，央行、发改委等10多个部委相继出台了五项重磅措施。与此同时，各地方 亦纷纷因地施策，以实际行动促进库存的去化。但总体而言，目前调控政策仍多偏重于“需求侧”：信贷 、购置税费减免、优化 、房价补贴等。而目前中国房地产市场的整体形势已经表明，把重点放在刺激住房需求上，只能实现短期内的去化效果；从长远看，房地产去库存关键要靠供给侧改革。

 所谓“供给侧”改革，就是要用有效的宏观政策和法律保障，将生产要素引向需要发展的地方去，使生产要素合理流通、科学组合。当前房地产的相对过剩，究其根本原因就是长期以来的供需错配，生产要素流通不合理。具体来说有以下几点：

1.开发商和购房者的 、购买行为很大程度上不是依据市场信号，而是依据 价格信号进行。

2.房地产催发的土地财政的驱动，使地方 由公共人角色，转变为经营土地资本、追求土地大化的经济人。

3.房地产过剩与我国资源要素市场化改革滞后相关，房地产的两大资源供给，土地和金融都来源于 。

4.房地产过剩也和现阶段不同城市的资源、产业发展的分化以及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。

 正是基于如上原因，在目前形势下，我建议国家全力推进房地产的供给侧改革，以更好更优地去化库存：

1.加大城市房地产开发用地管理力度，控制增量，调整存量。

 目前，地方 普遍对土地财政有较强依赖性，对城市发展规模、发展速度、经济承受能力缺乏科学论证，相对于需求的增长而言推地量偏大，从而造就房地产去库存“边去边增”怪象。

 由此建议，各级国土部门切实履行职责，根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划。与此同时，减少房地产开发的 干预，让经济发展水平、民众消费能力、税费调节力度成为房地产供给侧的“调控器”和“指南针”。

 此外，各级 应建立房地产开发跟踪 机制，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除土地供应过剩现象。

 后，大幅减少或停止保障安置房、经济适用房建设，优化房地产供给结构；将货币化补偿和补贴作为主要方式，收购合适的商品住宅用作保障房、安置房。

2.深入推进财税体制改革，减税降费，为企业去库存营造良好条件。

 减税降费是供给侧改革的 要务。近日，国家财政部、国税总局、住建部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。从2月22日起，除了一线城市，其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。此项举措有效降低了交易成本，提高了市场主体的积极性。但应看到，房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中仍占到30%，开发商受制于拿地成本及税费支出，产品价格下降空间有限。

 基于此，建议国家加大财税体制改革力度，并结合“营改增”，科学合理分配税源，建立 与地方 财税与事权相匹配的财税体制，消除地方 对土地财政过度依赖，为降低房地产业整体成本及去库存提供前提条件。

 2016年1月18日，重庆市人民 发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》（以下简称“涉企意见”）。为促进房地产企业健康发展，“涉企意见”提出“对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地 税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地 税预征率执行1%”等系列降低税费的举措，市场反应良好。由此建议各地方 借鉴重庆“涉企意见”的良好做法，进一步响应 加强供给侧结构性改革精神，切实减轻开发环节各项税费，提升地产企业促销去库存的积极性。

3.深化土地制度改革，优化用地结构，提高土地的使用效率。

 经济活动都要依靠土地承载，供给侧改革也必然要求在用地政策上得到落实。过去几年为抑制房价过快上涨，部分县市住宅用地供应量过大，而新产业、新业态用地以及养老、绿色健康、文化旅游等民生项目用地满足度不高，形成了需求与供给的错配。

 为从根源上去化库存，一方面，建议各级 清理处置批而未供和闲置土地，鼓励新产业、新业态利用低效存量地；另一方面，稳定、均衡供应住宅用地，允许多余房地产用地转换用途。

 在房地产库存明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可将未开发房地产用地转换用途，引导其用于国家支持的新兴产业、绿色健康产业、文化旅游产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

4.在融资等方面加大对 企业的支持力度，推动企业创新产品、升级服务，更好满足居民的新型需求。

 供给侧改革并非是忽视需求，而是根据真实需求创造有效供给。目前应客观看到，一边是传统房地产市场的去库存压力，另一边则是市场需求趋于多元化、细分化，随着地产领域的消费升级，对品质地产的新兴需求缺少有效供给。

 基于这一现状，各级 应鼓励金融机构对 地产品牌企业降低融资成本，合理引导企业创新经营方式。

 首先，对兼并重组交易过程中的营业税、土地 税清算方法进行优化，鼓励 企业兼并管理不善、效益不佳的“僵尸企业”，提高供给体系的整体质量和效率。

 其次，加大政策倾斜、拿地优惠力度，鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式；引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入，提升供给侧的产品制造、升级能力。

 后，制定适宜的产业政策，鼓励房地产企业服务升级，为用户打造全新的人居服务产业链。从而在产品创新、服务升级的基础上创造、引领并满足房地产市场的新需求，高效高质去化库存。